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中国的房地产是否到了“历史大顶”对中国经济和周边产业有何影响

来源:/  作者:木材加工厂  时间:2018-12-18 11:05

  还记得,2013年其“五年内北京房价将进入10万元时代”的表态为他引来一身骂名。但是五年过去了,10万元的楼盘在北京比比皆是,甚至一些优质的学区房已经迈进20万大关。

  这一次,董藩教授还能掐住命脉吗?坦白说,我并不看好。

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  毫无疑问,房地产行业的快速发展,给中国经济增长做出了不可磨灭的贡献。2003年,国务院明确提出“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”之后,房价开始一轮又一轮的上涨,房地产业开启了自己的黄金时代。

  以至于每当经济放缓或是发展遇到波折,人们总会第一时间想起房地产。

  过去10年,中国有过两次大规模刺激房地产的举动。

  一次是2008年全球金融危机爆发后,国内房价大幅下跌,有关部门很快联合救市,房价很快又涨了上来,房地产与4万亿政策相配合,对于经济的拉动效果很明显,也比较快速走出了金融危机的阴霾。

  第二次是2014年,当时楼市的成交量已经持续低迷了2年时间,房价也开始不断下跌,有关部门再次出手,出台了一系列鼓励购房的措施,结果就是开启了2015~2017房价大幅上涨的周期。

  从那一次的结果来看,房地产行业虽然得到了拯救,但是对于经济的拉动效应并不明显。2015年中国GDP增速首次未到7%,2016年GDP增速甚至放缓至6.7%。

  所以,并非只要刺激房地产行业就能大幅提振经济。反倒可能是造成房价再次大幅度上涨,而经济增长并无起色。

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  在人们潜意识里,房地产行业关联度高,可以带动很多上下游企业的发展。如董藩教授所言,当房价不再下跌,各种维权事件就会减少,更重要的是,建筑,钢铁,水泥,电解铝,木材加工,玻璃,建筑机械,规划,设计,园林绿化,家电,家具,运输,物业服务,纺织,保洁等等上百大小行业都会被拉动起来。

  但是,今时不同往日。今天中国房地产对其他产业带来更多是挤压效应。

  由于房价的持续上涨,带来的土地,人工,租金等成本也都水涨船高,其他产业的生产成本也会急剧上升,尤其是那些传统制造业,本来就利润微薄,在房地产挤压之下,生存空间也会更加狭窄。

  房地产行业的高利润,带动了大量社会资金的蜂拥而至,吸干了原本应该进入其他行业的流动性。我们最直接的体会就是,现在很多搞科技创新的企业,打着发展科技的旗号,在一些重点城市大搞“圈地运动”。

  同时房价持续高涨,会促使居民持续盲目加杠杆,从而引发财务危机的风险会不断加大。

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  其实,自从今年下半年房地产市场进入下行周期以来,市场上各种关于“救市”的声音就层出不穷,甚至一些关于放松调控的谣言也不断出现。但是从官方的表态来看,“房地产市场调控决不能半途而废”,也已经为接下来的工作做好了铺垫。

  其实,上层对现在的房地产行业已经有了非常清晰的认识。7月份的政治局会议,“遏制房价过快上涨”的提法不再,取而代之的是“坚决遏制房价上涨”。两字之差,上层对解决房地产市场问题的决心可见一斑。

  可以说,2018~2019这两年,是新旧周期的交替之年。旧的周期结束,新的周期开始。

  对于普通民众而言,有必要对房子的价值重新审视。在住房短缺的时代,房子不但可以跑赢通胀,还能帮助人们实现财务自由。

  但是,随着人们的住房不再短缺,房产税等最终推出,过多的住房不再是实现财务自由的工具,反而会成为沉重的负担。炒房时代的终结,也意味着我们投资房地产的思路也要有所转变。

  所以,指望靠刺激房地产达到刺激经济大幅增长的想法,可能,只是一个看上去很美的愿望罢了。

  辽宁将对农民进城购房给予优惠补贴,把符合条件的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。同时,要求各县(市)每年至少要举办一次房交会,出台房交会优惠补贴政策,支持居民购房置业。

  辽宁省住建厅表示,《全省推动县城和新城区房地产去库存工作方案》已下发,到2020年,各县城、新城新区商品住宅库存去化周期回归到合理区间。

  此《方案》的出台是为了进一步推动县城和新城新区房地产去库存。根据其中内容,通过壮大新城新区产业园区,推动现代农业建设,提升县城和新城新区的吸引力,并探索通过政府主导、市场化运作的方式,支持企业团购或长期租赁库存商品房用于职工宿舍。

  另外,将积极发展农村电子商务和特色旅游,支持房地产开发企业将符合条件的商品房改造为孵化器、创客空间、电商企业等用房,将库存非住宅类商品房转为研发办公生产性服务业、旅游、养老、文化等专项地产,并享受国家和省有关优惠政策。

  还将吸引社会资本参与新城新区基础设施建设和运营,加快交通、学校、医院、商业等服务设施配套建设,提升公共服务水平,增强购房的吸引力。

  《方案》中提出,各地要建立健全支持农业转移人口市民化财政政策体系,促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化,并与城镇居民享有同等权利。市场房源充足、库存量大的区域,棚户区改造可继续推行货币化安置,消化库存商品住房。

  同时要求各地区尽快编制住房建设规划和年度计划,对县域和新城新区住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等作出统筹安排。从新开工、施工、预售等环节加大管控,控制商品房增量,消化商品房存量,保持住房供求基本平衡。

  根据商品住房库存去化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。对去化周期在36个月以上的,应停止供地;18个月至36个月的,要减少供地;6个月至12个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加供地,加快供地节奏。

  在购房方面,农民进城购房给予优惠补贴,鼓励房地产开发企业给予购房折扣,引导商业银行为农民购房提供更优惠的贷款政策和金融服务。还将用好住房公积金支持农民工贷款购房,把符合条件的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。

  并要求各县(市)每年至少要举办一次房交会,出台房交会优惠补贴政策,支持居民购房置业。新城新区可采取网上房交会、大篷车等更加灵活的方式举办各类房交会。

  中国的房地产是否到了“历史大顶”

  万钊指出,中国房地产是一个“政策市”,在全要素生产率高速增长结束之后,宏观杠杆率已经到了一个比较危险的水平。在其没有恢复之下,明年甚至未来一段时间,中国既没有能力、也没有空间刺激房地产,如果强行刺激,后果可能不太乐观。

  关于明年的经济形势,目前一个争议的焦点是明年的房地产政策。一方观点认为,明年经济下行的压力比较大,所以需要放开房地产政策,再一次利用房地产刺激经济。另一方观点认为,目前房地产杠杆比较大,房价有泡沫,不能轻易使用房地产刺激政策。

  先不管这两方观点孰对孰错,至少这两方观点有一个共识:就是房地产目前仍然可以刺激经济,只不过因为副作用比较大,所以要谨慎。那么我们的问题是,如果即便放开房地产,也无法刺激经济了,怎么办?或者说,房地产是否到了“历史大顶”?

  在我们的印象中,中国房地产是一个“政策市”,也就是说,政策松,市场向好,房价上行;政策紧,市场回落,房价下行。但是这种“政策市”是有前提条件的,就是整个市场处于上行周期。

  我们在下图做了一个模拟。在历史大顶左侧,此时潜在趋势上行,那么市场走势伴随着政策的松紧,而出现上下波动,但是整体趋势向上。而在历史大顶右侧,此时潜在趋势下行,政策刺激基本上无效。

  近七成重点城市二手房价下跌 广东这个市跌幅居首

  近七成重点城市二手房价下跌

  诸葛找房分析师指出,随着调控的深化,二手住宅市场热度持续下降,连续三周挂牌均价下跌。根据上述报告,上周百城二手房均价较前一周环比下跌0.54%,跌幅扩大明显。其中,下跌城市达69个,平均跌幅0.91%;上涨城市31个,平均涨幅0.51%。

  中新经纬客户端梳理发现,惠州(-1.45%)、北海(-1.44%)、许昌(-1.41%)、德阳(-1.11%)、南通(-1.08%)、沈阳(-0.99%)、烟台(-0.99%)、贵阳(-0.95%)、泰安(-0.93%)和廊坊(-0.91%)等十个城市二手房均价环比跌幅最大。

  此外,泉州(1.55%)、嘉兴(1.38%)、连云港(1.30%)、盐城(1.28%)、上饶(1.23%)、东莞(1.03%)、鞍山(1.00%)、开封(0.93%)、丹东(0.92%)和银川(0.92%)等十城为二手房均价涨幅榜前十。

  惠州跌幅居首 深圳后花园成“睡城”

  中新经纬客户端注意到,在跌幅榜Top10中,惠州以1.45%的跌幅居于首位。

  11月15日,国家统计局发布的2018年10月份70个大中城市二手住宅销售价格指数数据显示,惠州二手房价格环比上涨0.5%。12月初,诸葛找房发布的11月百城二手房均价数据显示,惠州二手房价格环比下跌1.11%。

  媒体12月3日报道,在几年楼市热炒后,被称为深圳后花园的惠州,如今已沦为双城生活的“睡城”,本地人买不起,外地人不想炒。报道指出,有客户想出手惠州地铁口的房子,以低于市场价两三千的价格挂出,很久无人问津。

  而据报道,此前就有惠州相关楼市专家指出,调控的深化正在有效挤压出前期不断涌入的投机购房需求,市场正在理性回归。上述报道提到,惠州市房地产市场监督工作领导小组办公室主任、市房管局局长袁贵平表示,惠州坚持市场调控不动摇,也将不断推动调控的精准化,因地制宜、因时制宜维护市场的稳定健康。(来源:中新经纬)

  11月融资规模超千亿 房企分化加剧

  今年11月份,陆续有十几家房地产企业密集发布融资计划,整体资金规模超过千亿。与此同时,由于海外发债比重上升,带动企业平均融资成本整体上行,创下近三年新高。业内人士分析认为,由于当前房地产市场销售业绩增速普遍放缓,企业之间的规模竞争仍在延续,大小房企分化加剧,整个四季度房企的融资需求仍然强劲。

  11月份房企融资动作密集

  11月28日,弘阳地产集团有限公司发布公告称,拟发行于2020年12月3日到期本金总额为1.8亿美元的优先票据,年利率为13.5%。仅11月份最后2天,就有12家房企陆续发布公告,披露其近期融资计划或公告票据上市发行,累计规模近300亿。

  据Wind数据,整个11月份,房企境内外融资放量,涉及类型包括股份增发、优先票据、中期票据、公司债、可换股债券、超短期融资券、ABS等。其中,11月份房企境内发行债券523亿元,规模环比增长14%,同比增长112%;月内房企海外发行债券304亿元,环比增长263%,同比增长7%。

  全年来看,今年1-11月,房企累计境内发债5632亿元,同比增长66%;累计海外发债3220亿元,同比增长12%。

  11月份,房企与金融机构合作较为频繁,仅光大信托就和三家房企签订了战略合作协议,总额为400亿元,其中规模较大的是与泰禾建立的总额200亿元的全面业务合作关系。

  公开消息显示,早在今年10月泰禾集团就与上海银行签署了战略合作协议,上海银行意向为泰禾集团提供总额最高不超过200亿元人民币的综合授信额度。加上此次与光大的合作,近两个月来泰禾已连续获得银行授信近400亿元。

  地产研究中心一位分析人士指出,多元化的融资方式,加上与银行在各业务中的全面合作,能够助力泰禾各业务板块的快速发展,如养老、教育、金融等等,从而为企业带来更多收益。

  不仅是泰禾,当月正荣集团和金融机构的合作也广受关注。正荣与中山证券和兴业信托分别建立了200亿元和100亿元的业务合作。上述分析人士认为,这些都表明在融资环境收紧的背景下,房企通过与金融机构合作,增加未来流动性。

  该人士进一步认为,11月多家房企的大额融资计划获批,从长期来看,由于房地产市场的增长已经明显放缓,调控政策底部逐渐形成,因而近期政府对于房企发债的审批趋于宽松。然而值得注意的是,当前的政策信号显示出中央遏制房价上涨的决心不会改变,决不会允许调控前功尽弃,因而,预计在未来的一段时间之内,调控政策仍然会在底部运行,房企维持资金链“活下去”将会是这段时间的主旋律。(来源:经济参考报)

  恒大领衔 三巨头单月销售锐减300亿

  硬币不止一面,数据中藏着趋势。

  房企巨头们最近发布的月度销售数据犹如一面镜子,与近期的海外债券、股价走势一同折射出上市房企当前的境况:销售额在前期冲高后面临急剧的下滑,回款速度放缓的同时融资利率在走高。

  华丽与压力都写在公告里,直接看数据。

  创纪录:恒碧万融前11月销售额近2万亿元

  2018年前11个月,恒大、碧桂园、万科和融创的累计销售总额创出历史新高。以下为2016年至今前11个月恒碧万融的累计销售额变动图:

  如图所示,恒碧万融四大房产巨头前11个月的累计销售额自2016年至今逐年增长,截止2018年11月末,四巨头的累计销售额达1.985万亿,较去年同期的累计销售额增长了12.15%。其中,万科和恒大前11个月销售额已经超过了5000亿,分别为5439.5亿和5352亿元,均超过了2017年全的销售额。

  融创中国前11月的销售总额为4162.4亿元,排在四巨头的最末位,但相比2017年同期的累计销售额2978.6亿元来说,增长高达39.74%。

  但这只是硬币的一面,如果拆解单月销售数据则是另一番光景。11月份,不少房企的单月销售额经历猛烈的同比和环比下降。

  强弩之末?三巨头单月销售额环比减少超300亿元

  单看11月的销售数据,除万科还在继续增长外,恒大、碧桂园和融创的销售额环比和同比均出现了下降。

  从数据来看,恒大、碧桂园和融创11月合计销售额为1127.5亿元,与10月的合计销售额相比环比减少了329.4亿元,下降了22.61%。不仅如此,较2017年同期相比,三巨头的销售额也出现了明显的下降,合计减少342.4亿元,降幅达23.29%。

  其中,恒大11月的总销售额为340.7亿元,环比上月下降35.77%,与去年同期相比下降23.29%,在三巨头中降幅最大。

  除此之外,中小房企中也有不少公司11月单月的销售额出现了大幅下滑。合生创展11月的销售额仅有8.63亿,环比上月下降了53.58%;新城发展控股11月的销售额高达172.26亿元,但与10月相比仍然下滑了20.85%。

  回款压力:三季末A股上市房企经营性净现金流出33亿

  2018年,对于房企而言,销售回款是个更重要的任务。至少从A股上市房企的三季报来看,回款情况并不乐观。龙头房企在11月份出现销售额下滑,是否预示着其他中小房企在四季度的销售回款情况压力将更大?

  先重温一下三季报的数据。根据wind数据统计,申万行业分类标准下,房地产开发行业2018年三季报合计经营性净现金流为净流出。(来源:面包财经)

  观望2019年的房地产会怎么走

  站在2018年的最后一个月,想必很多人都很好奇的是——2019年,房地产往什么方向走?房价还会继续降吗?

  如果一定要找出一个词来形容当下市场,无疑就是——迷茫,不知道中国向哪儿走,非常迷茫,而且到了11月份之后更加严重了。

  购房者陷入看多和看空预期激烈博弈的迷茫、房企陷入不知从开发融资和销售回款的迷茫中,甚至连地方政府都陷入不知该如何调控引导的迷茫....

  但是大家又觉得我把钱放在哪里都不安心,即使是拿来做生意,也会怕被现在惨淡的实体经济环境收割。

  房地产最有魅力的地方,恰恰就在于它能比其他投资品、其他行业更让我们安心。

  大家的焦虑是多余的吗?不,恰恰是现在对本轮房贷上涨末端行情最真实的反馈。

  现在的楼市有风险吗?有,一定有,而且还不小。

  但是害怕溺水的人,可能永远都学不会游泳,对于房产投资,也是如此。

  其实,今天大家的各种迷茫、焦虑,早在三年前的房价上涨就已经埋下了种子了。来源于本轮房价上涨的三大特点:

  1.涨速快。本轮房价上涨速度超过了以往的每一次速度。

  2.脱离基本面。虽然本轮房价上涨,一二三四五线城市齐涨,但是大背景却是经济增速放缓、人口增速放缓、城镇化明显放缓。不是自发地、内生性地上涨,而是人为、政策推动的结果。

  3.货币超发。M2和名义GDP增速的裂口不断扩大,居民背负的杠杆快速拉升,先后推升股市泡沫、楼市泡沫和滞胀预期,实际上是透支了至少原本三年缓慢上涨的预期。

  现在的房价,类似于股票的高位盘整,有些涨多的城市势必要跌一跌,挤挤泡沫。

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